मकान मालिक या किरायेदार, Modi Government द्वारा स्वीकृत नए कानून से किसे फायदा?

देश में जमींदार और किरायेदार के बीच संबंधों को कानूनी रूप से परिभाषित करने की मौजूदा व्यवस्था में कई खामियां हैं। इन अंतरालों को पाटने के लिए, देश में किराये की संपत्ति के बाजार को विनियमित करने, किराये की संपत्तियों की उपलब्धता बढ़ाने, किरायेदारों और जमींदारों के हितों की रक्षा करने, किराये की संपत्ति के विवादों की अदालतों पर बोझ को खत्म करने के साथ-साथ उन्हें तेजी से निपटाने के लिए, मोदी सरकार यह नया कानून लेकर आई है। इस कानून का एक उद्देश्य किराये की संपत्ति के व्यवसाय को व्यवस्थित करना भी है। जानिए क्या हैं इसके प्रावधान।

इस अधिनियम में संपत्ति को किराये पर देने के नियमन के लिए जिला स्तर पर एक ‘किराया प्राधिकरण’ स्थापित करने का प्रावधान है। यह प्राधिकरण ‘रेरा’ की तर्ज पर बनाया जाएगा जो रियल एस्टेट बाजार को नियंत्रित करता है। ‘रेंट अथॉरिटी’ बनने के बाद जब भी कोई मकान मालिक और किराएदार रेंट एग्रीमेंट करेंगे तो उन्हें इस अथॉरिटी के सामने पेश होना होगा।

दोनों पक्षों को समझौते पर हस्ताक्षर करने की तारीख से दो महीने के भीतर किराया प्राधिकरण को सूचित करना होगा। इस तरह यह अथॉरिटी मकान मालिक और किराएदार के बीच संबंध को स्पष्ट करने का काम करेगी। इतना ही नहीं यह अथॉरिटी रेंट एग्रीमेंट से जुड़े आंकड़े भी अपनी वेबसाइट पर रखेगी।

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नए कानून में मकान मालिक और किराएदार के बीच किसी भी तरह के विवाद की स्थिति में जल्द निपटारे का प्रावधान है। विवाद के मामले में, दोनों में से कोई भी पक्ष पहले रेंट अथॉरिटी से संपर्क कर सकता है। यदि दोनों में से कोई भी पक्ष रेंट अथॉरिटी के निर्णय से नाखुश है, तो वह राहत के लिए रेंट कोर्ट या ट्रिब्यूनल में अपील कर सकता है। इसके लिए हर राज्य में रेंट ट्रिब्यूनल बनाए जाएंगे।

अक्सर देखा जाता है कि किराएदार और मकान मालिक के बीच विवाद की स्थिति में मामला कई सालों तक चलता रहता है। नया किरायेदारी कानून इस समस्या का स्थायी समाधान प्रदान करता है। कानून में जिस रेंट कोर्ट या ट्रिब्यूनल की बात की गई है, उसे सुनवाई के 60 दिनों के भीतर मामले का फैसला करना होगा। इतना ही नहीं, कानून यह स्पष्ट करता है कि रेंट कोर्ट या ट्रिब्यूनल के गठन के बाद ऐसे मामले सिविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र में नहीं आएंगे। यानी अब विवाद का निपटारा 60 दिन में हो सकेगा।

नया किरायेदार कानून जमींदारों को कब्जे के डर से मुक्त करता है। कानून में प्रावधान है कि अगर मकान मालिक समझौते के अनुसार किरायेदार को पहले से नोटिस देता है, तो समझौते की समाप्ति की स्थिति में किरायेदार को जगह खाली करनी होगी। अन्यथा, मकान मालिक अगले दो महीनों के लिए किराया दोगुना कर सकता है और उसके बाद इसे चार गुना तक बढ़ा सकता है।

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मॉडल टेनेंट एक्ट में मकान मालिक को एक और सुरक्षा प्रदान की गई है। यदि किरायेदार लगातार दो महीने तक किराया नहीं देता है, तो मकान मालिक अपनी जगह खाली कराने के लिए रेंट कोर्ट का दरवाजा खटखटा सकता है। इतना ही नहीं, कानून किरायेदारों को मकान मालिक की सहमति के बिना किसी अन्य व्यक्ति को संपत्ति के हिस्से या पूरी संपत्ति को उप-किराए पर देने से भी रोकता है।

सिक्योरिटी डिपॉजिट जमींदारों और किरायेदारों के बीच विवादों का एक प्रमुख कारण है। इसलिए कानून में किराएदारों का भी ख्याल रखा गया है। कानून ने किराये की संपत्ति के संबंध में सुरक्षा जमा की अधिकतम सीमा तय की है। अभी यह शहरों के हिसाब से अलग है। दिल्ली में अगर यह एक महीने का अतिरिक्त किराया है तो बेंगलुरु में तीन से छह महीने का एडवांस किराया। लेकिन नए कानून में यह स्पष्ट किया गया है कि आवासीय संपत्ति के लिए यह अधिकतम दो महीने का किराया सुरक्षा जमा हो सकता है और गैर आवासीय संपत्ति के लिए यह अधिकतम छह महीने का किराया सुरक्षा जमा हो सकता है।

सबसे पहले यह जानना जरूरी है कि केंद्र सरकार( Modi Government) का यह कानून एक मॉडल एक्ट है। इसे लागू करना राज्य सरकारों का काम है। फिलहाल इस कानून को प्रधानमंत्री नरेंद्र मोदी की कैबिनेट ने मंजूरी दे दी है। अब यह राज्यों पर निर्भर है कि वे इसे कब और किस रूप में लागू करेंगे। फिर भी कुछ जगहों पर इसे लागू करने का काम शुरू हो गया है, जैसे कि केंद्र शासित प्रदेश चंडीगढ़ ने इस कानून को लागू करने का काम बहुत पहले ही शुरू कर दिया है। लेकिन निश्चित रूप से यह कानून राज्यों के लिए किरायेदार कानून को लागू करने के लिए एक मार्गदर्शक कारक के रूप में कार्य करेगा।

इस कानून में किरायेदारों को एक और सुविधा दी गई है। मकान किराए पर देने के बाद मकान मालिक या संपत्ति प्रबंधक जब चाहे किराएदार के पास नहीं जा सकेगा। मकान मालिक को किरायेदार के घर आने से 24 घंटे पहले लिखित में या संदेश भेजकर किरायेदार को सूचित करना होगा।

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कानून में जमींदारों द्वारा ऐसा करने पर किराया बढ़ाने पर भी रोक लगाई गई है। अब मकान मालिक करार की अवधि के बीच में किराया नहीं बढ़ा सकेंगे। अगर वे ऐसा करते हैं तो यह जानकारी एग्रीमेंट में देनी होगी। इतना ही नहीं, किराया बढ़ाने से पहले मकान मालिक को तीन महीने का एडवांस नोटिस देना होगा।

नए किराएदार कानून में किराये की संपत्ति की मरम्मत कौन कराएगा इसका प्रावधान भी किया गया है। कानून के अनुसार, किरायेदार और मकान मालिक दोनों को किराये की संपत्ति को रहने योग्य स्थिति में रखना होगा। लेकिन अगर कोई संरचनात्मक रखरखाव की समस्या है तो इसकी जिम्मेदारी मकान मालिक की होगी।

केंद्रीय आवास और शहरी मामलों के मंत्री हरदीप सिंह पुरी ने कहा कि 2011 की जनगणना के मुताबिक देश भर में 1 करोड़ से ज्यादा घर खाली पड़े हैं. ये मकान एमटीए से किराए पर उपलब्ध होंगे। क्योंकि बहुत से लोग अपना घर किराए पर नहीं देते क्योंकि उन्हें वापस न मिलने का डर रहता है। यह कानून उनके डर को दूर करेगा।